上週一對 4 口家庭走進我 LA 家裏聊了兩個半小時，問題就一句:格林納達 NTF 235K 還是房產 270K，5 年下來到底哪個划算。男主人在灣區做芯片，太太陪讀，兩個孩子分別 8 歲和 12 歲。這個家庭畫像在我去年辦過的 30 多個格林納達案例裏至少佔一半，所以我把過去 5 年所有真實賬本拉出來重算了一遍。今天這篇就是那張算賬表的完整版。
這種格林納達 NTF vs 房產的對比，每個代理都做過，區別在敢不敢把 5 年完整持有成本攤開給客戶看。我在加州持牌做了 11 年 CBI，今天這個賬本里所有數字都來自 2026 年實操真實報價，不是營銷頁面上的「起價」噱頭。
4 口家庭 5 年完整賬本 (單位:美元)
| 成本項 | NTF 捐獻路徑 | 房產投資路徑 |
|---|---|---|
| 主投資額 | 235,000 (捐獻,不退) | 270,000 (政府指定項目持有 5 年) |
| 政府申請費 (4 口) | 50,000 | 50,000 |
| 盡調費 (主申 + 配偶) | 10,000 | 10,000 |
| 體檢 + 文件認證 | 3,500 | 3,500 |
| 專業代理服務費 | 30,000-40,000 | 40,000-55,000 (含房產法律) |
| 5 年房產持有費 (HOA / 保險 / 物業) | 0 | 22,500-37,500 (4,500-7,500/年) |
| 5 年後退出價值 (實際可回收) | 0 | 預期 190,000-230,000 (折價 15-30%) |
| 5 年淨沉沒成本 | 328,500-338,500 | 178,500-261,000 |
這張表裏藏着什麼
表面上房產路徑淨成本低 7-15 萬美元，看起來房產穩贏。但 90% 代理不告訴你的是房產那一欄的「5 年退出價值」是按 2025 年格林納達 CBI 房產市場的真實成交數據估的折價，不是開發商承諾的 100% 回購。我手裏有 3 個 2020-2022 年辦過格林納達房產的客戶在 2025-2026 年想出手，實際成交價分別打了 22%、28%、34% 的折扣 - 這還沒算匯率影響。Q4 2025 數據顯示，新格林納達 CBI 申請人 80% 選了房產路徑，但二手房產市場的吸納速度遠跟不上一手銷售。
另一個常被忽略的點是 IMA (格林納達投資移民局) 在 2025 年 11 月發佈的房產開發商覈查名單。原來 28 個合格開發商現在只剩 17 個，其中能在 2026 年實際交付的剩 11 個。這意味着你今天選房產路徑，真正能買到的房子選擇範圍比 2 年前縮了一大半。
對這個 4 口家庭我會怎麼建議
灣區芯片工程師 + 兩個孩子 + 5 年內可能用 E-2 通道把家庭遷回美國 - 這種結構我直接給的建議是 NTF。理由有兩條:第一，他真正想要的是格林納達跟美國的 E-2 條約通道，不是格林納達本地房產; NTF 路徑 6-8 個月拿到護照就能開始走 E-2 簽證準備。第二，5 年後他如果真的通過 E-2 落地美國了，房產那筆錢鎖在加勒比海上一棟空別墅裏，比直接把錢花掉還痛苦。
但如果換成另一類客戶 - 60+ 的退休家庭，已經在加勒比生活半年以上，本來就想買個度假別墅 - 那房產路徑的「附帶獲取公民」屬性才真正划算。我做這行得出的判斷很簡單:不辦最貴的、不辦最便宜的，只辦最合適的。NTF vs 房產從來不是「哪個數字小」的問題，是「你買這本護照的真實下一步是什麼」的問題。
需要根據你的家庭具體情況算一筆 5 年完整賬本，加我們 USA60 微信 USAVISA，備註「格林納達 NTF 房產對比」，我會把這張表填上你的實際數字發給你。截至 2026 年 5 月，加州持牌、IMA 政府官方持牌渠道、全程我本人跟進。