2026 年 5 月給我打來諮詢電話的一對深圳科技夫妻,30 多歲,孩子 4 歲,問的就一個問題:多米尼克 EDF 200K 直接捐和 20 萬美元起步的房產份額,5 年算總賬到底差多少?我把 4 口家庭的 EDF 和共有產權房產兩條線的現金賬拉出來,差距不在票面價,在持有期與退出窗口。
多米尼克 EDF vs 房產:4 口家庭 5 年現金賬對比
| 項目 | 多米尼克 EDF 200K(捐贈) | 多米尼克房產(20 萬美元股權) |
|---|---|---|
| 主投資額(4 口家庭) | 20 萬美元(國家經濟發展基金) | 20 萬美元(股權份額,7 年鎖倉) |
| 政府申請費 | 3.5 萬美元(4 口) | 3.5 萬美元(4 口) |
| 盡調費 | 主申 7,500 + 16 歲以上 4,000 / 人 | 同左 |
| 房產專項稅費 | 無 | 約 1.2-1.8 萬美元(印花稅 + 律師) |
| 5 年持有總成本 | 約 24-25 萬美元(一次性,無回收) | 約 25-27 萬美元(持有期內可有租金分成) |
| 5 年後退出 | 無,EDF 是純捐贈 | 7 年鎖倉期滿後可轉售,實操中折價 25-40% 退出 |
表裏的數據是 2026 年 5 月 CBI 單元(CBIU)最新公開費率,4 口家庭以"主申 + 配偶 + 2 名未成年子女"爲基準。多米尼克 EDF 200K 這條線的總成本在 24 到 25 萬美元上下,5 年後這筆錢就是沉沒成本——但護照本身永久持有,免籤 145 國(含申根 90/180、新加坡、香港),後代可繼承。房產線起步價雖然同樣是 20 萬美元股權,但 7 年鎖倉期內房子由開發商持有運營,客戶拿的是登記產權 + 收益分成,期末退出時實操中能拿回 12 到 15 萬美元——也就是說房產線"5 年總賬"約 25-27 萬,7 年後回收 12-15 萬,淨成本壓到 12-15 萬美元區間。
EDF 適合誰,房產線適合誰:不要被票面價誤導
過去 11 年我在 LA 家中接待的 300 多個家庭裏,選 EDF 這條線的比例約 7 成,選房產線的約 3 成。這個比例不是因爲 EDF 更"划算",而是因爲大多數家庭算賬時忽略了房產線的兩個隱藏成本:一是 7 年鎖倉期內匯率與多米尼克房產市場的波動,二是退出環節沒有明確的二級市場。多米尼克全島只有 8 萬常住人口,2027 年新國際機場啓用之前,房產二級市場基本是"開發商內部接盤",報價權 100% 在開發商手裏。
反過來 EDF 200K 適合三類家庭:第一,只把護照當工具用,不想 7 年內再爲這筆錢操心的;第二,資金來源能 100% 解釋清楚,但不希望把更多資金鎖在加勒比當地資產裏的;第三,主申年齡 50 歲以下、希望整個流程在 7 個月內辦完的。多米尼克 CBI 單元從 2024 年開始的 7 個月強制盡調,房產線和 EDF 線時間一樣,但房產線在盡調之後還有一道"開發商資金到賬覈查",平均多 3 到 5 周。
房產線則更適合兩類:一,本身就有海外房產配置經驗、對加勒比熟、能接受 7 年鎖倉期波動的;二,資金量比較充裕、希望把 CBI 當 "可回收身份成本" 而非純支出的。但即使是這類家庭,我也一定會先問一句:你能不能接受 7 年後房子按 6 折出手?如果答案是不能,房產線就不要碰。
200K 票面價之外:容易被忽略的 4 項費用
不管走 EDF 還是房產,以下 4 項費用經常被中介在前期諮詢裏"忘記"算進去:第一,DD(盡職調查)費,主申 7,500 美元,16 歲以上家庭成員每人 4,000 美元——4 口家庭(夫妻 + 2 名未成年子女)是 7,500;但 4 口中有 16 歲以上子女的,會跳到 11,500 美元。第二,4 口家庭政府申請費 35,000 美元,2024 年從 30,000 漲上來的。第三,護照印製與公證費約 2,500 美元/人。第四,美國與中國雙重認證文件公證約 800-1,200 美元/份。這 4 項加起來,4 口家庭實際隱性支出在 4.2 到 5.1 萬美元之間。
截至 2026 年 5 月,多米尼克 EDF 200K 這條線的官方批覆中位數週期是 7.2 個月,房產線的官方批覆中位數是 8.1 個月。兩條線辦下來時間相差不大,真正決定選哪條的,是"5 年後這筆錢在不在"。
有意思的是,這次深圳客戶最後選了 EDF——他們一句話:"我們要的是護照,不是加勒比的房產投資。"我跟他們說:"那這條線對你就是對的。" Ken 11 年實操經驗,跟 4 個加勒比國家政府都有官方持牌資格,具體到你家庭情況,加微信 USAVISA 我直接給判斷,不繞彎。